Tác giả: Luật gia Nguyễn Minh Long
Cha mẹ tôi muốn bán nhà nhưng không biết có cần sự đồng ý của 2 anh em tôi khi giao dịch mua bán nhà này không? Xin hỏi Minh Long Legal pháp luật quy định như thế nào về trường hợp này?
Về nội dung này, MINH LONG LEGAL tư vấn như sau:
* Trường hợp GCN mang tên “hộ ông/bà”:
Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”
Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT cũng nêu rõ:
“Điều 14. Quy định bổ sung về nộp hồ sơ, thủ tục khi đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Căn cứ theo quy định trên, nếu giấy chứng nhận sử dụng đất mang tên “hộ ông/bà” thì quyền sử dụng đất đó thuộc sở hữu chung của tất cả các thành viên trong gia đình bao gồm cha mẹ và con cái. Khi cha mẹ bán đất thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của các con trong hộ gia đình và văn bản đó phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “hộ ông/bà” và cha mẹ bạn muốn bán đất và nhà đang ở trên đất thì cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của anh bạn và bạn. Văn bản đồng ý đó phải được công chứng hoặc chứng thực.
Ngoài ra, trong trường hợp gia đình có thành viên chưa thành niên hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của người giám hộ, được quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 58 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“Điều 58. Quyền của người giám hộ
1. Người giám hộ của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự có các quyền sau đây:
c) Đại diện cho người được giám hộ trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự và thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ.”
* Xác định thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất
Theo Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về việc xác định là thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
Căn cứ vào quy định trên, thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất là:
– Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
– Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy, nếu thành viên trong gia đình sinh ra sau thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì thành viên đó không có quyền sử dụng đất chung.
* Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng, hoặc tài sản riêng của vợ/chồng:
Theo Khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:
“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”
Và Khoản 2 Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về việc chiếm hữu, định đoạt tài sản chung, như sau:
“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Căn cứ vào quy định trên, đối với đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, và nếu bán đất thì cần phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng, mà không cần sự đồng ý của các thành viên trong gia đình.
Đối với trường hợp trên, nếu đất và nhà trên đất là tài sản mà cha mẹ bạn có được sau khi kết hôn, thì cha mẹ bạn có quyền bán mà không sự đồng ý của anh bạn.
Xem thêm: VIDEO – Cha Mẹ Bán Đất Có Cần Chữ Ký Các Con Không?
Trên đây là nội dung tư vấn của Minh Long Legal về “Việc cha mẹ bán đất có cần các con đồng ý” cùng những thông tin liên quan. Quý khách có nhu cầu hỗ trợ về dịch vụ pháp lý nhà đất, hãy liên hệ ngay với Minh Long Legal ☎ 03 7777 3369 hoặc ✉ minhlonglegal@gmail.com để được hỗ trợ nhanh nhất!
